Eigentumswohnungen werden wieder teuer in Berlin

Von Dietmar Treiber

Der wirtschaftliche Aufschwung hat in Berlin auch die Preise für Eigentumswohnungen erfasst.

Der wirtschaftliche Aufschwung hat in Berlin auch die Preise für Eigentumswohnungen erfasst. Nach Jahren unterhalb von 1300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche sind die Durchschnittspreise bis Ende 2007 im 6,6 Prozent gestiegen - von 1276 Euro Ende 2006 auf jetzt 1360 Euro. In einzelnen Bezirken ging der Preistrend noch steiler nach oben, ergaben Recherchen der Berliner Morgenpost in der Kaufpreissammlung des "Gutachterausschuses für Grundstückswerte in Berlin".

Dabei haben vor allem östliche Bezirke die Nase vorn. Dass Pankow in der Preistabelle wieder vorn steht, war zu erwarten - wobei die meisten Verkäufe und höchsten Verkaufspreise immer in Prenzlauer Berg verzeichnet werden. Der Ruf von Familienfreundlichkeit, Szene-Touch und Kreativen-Kiez dürfte hier auch weiterhin preisbildend wirken. Im Jahresverlauf haben verkaufte Eigentumswohnungen des Bezirks von 1708 auf 1919 Euro/qm noch einmal um 12,4 Prozent zugelegt.

Deutlich mehr Steigerungspotenzial hat aber der Bezirk Mitte zu bieten, wo die Verkaufspreise in nur einem Jahr von 1255 auf 1626 Euro/qm zulegten - das sind satte 29,6 Prozent. Glatt vorbeigezogen ist die Mitte damit an Friedrichshain-Kreuzberg, obwohl auch hier die Durchschnittspreise um 3,4 Prozent anzogen, von 1488 auf 1539 Euro/qm.
Auch Charlottenburg-Wilmersdorf - vor 20 Jahren noch der Eigentumswohnungs-Topbezirk West-Berlins - kann da trotz 5,8 Prozent Preissteigerung (von 1352 auf 1431 Euro/qm) nur staunend hinterherschauen.

Ähnlich solide geht der Preis nach oben in Steglitz-Zehlendorf: von 1192 Euro/qm in 2006 auf 1265 Euro Ende des vergangenen Jahres. Damit hat das edlere Etagen-Wohnen im Südwesten das jüngere City-Eigentum des Bezirks Tempelhof-Schöneberg im Preis überholt: In Schöneberg oder Friedenau stiegen die Preise zuletzt nur um 2,4 Prozent, von 1213 auf 1242 Euro/qm.
Wenn gleichzeitig der in der Eigentumswohnungs-Szene bisher eher stiefmütterlich beachtete Südost-Bezirk Treptow-Köpenick einen 22-Prozent-Preissprung hinlegt, könnte man viele neu gebaute Objekte als Grund vermuten. Irrtum: Eher ältere Eigentumswohnungen aus den Jahrzehnten nach 1900 haben hier das größte Preisplus eingefahren. Im Schnitt kostet der Wohnungs-Quadratmeter dort jetzt 1181 Euro (2006: 967 Euro) - natürlich werden aber in den Wasserlagen des Bezirks ganz andere Preise gezahlt als bei Eigentumswohnungen im dritten Stock an einer Hauptverkehrsstraße.

Unter der Preisgrenze von 1000 Euro/qm fangen die Sorgen an: Für Spandauer, Reinickendorfer und Neuköllner Eigentumswohnungsbesitzer sind die Durchschnittspreise der Jahrtausendwende Lichtjahre entfernt. Wurden anno 2000 noch 1374 Euro pro Quadratmeter in Reinickendorf bezahlt, so lagen die von der Morgenpost-Immobilienredaktion Preise von Mitte 2005 bis Ende 2006 bei etwa 1000 Euro - um jetzt auf nur noch 916 Euro abzurutschen (minus 8,2 Prozent).

Noch mehr Minus verzeichnete Spandau: Um 12,1 Prozent gingen die Eigentumswohnungspreise im Jahr 2007 zurück - von 899 auf 790 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Da traf es den Bezirk Neukölln mit minus 4,5 Prozent weniger heftig, der Durchschnitt fiel von 830 auf 793 Euro.

Die extrem geringen Kaufpreis-Werte aus Marzahn-Hellersdorf und extrem hohe aus Lichtenberg haben wir nicht verwertet, weil hier zu wenige Verkaufszahlen vorlagen.
Ähnlich wie es bezirkliche Favoriten gibt, haben Eigentumswohnungs-Käufer auch bestimmte Immobilien-Arten im Blick: Das Wohnen im Altbau, speziell in Häusern aus der Kaiserzeit, ist nach wie vor am gefragtesten: Für die Baujahre vor 1920 werden 154 Euro/qm gezahlt, für Häuser von vor 1900 sogar 1734 Euro. Über dem Berlin-Schnitt finden sich noch ETW-Anlagen mit Baujahr 1980 bis 2000 (1525 Euro/qm) und 1860 bis 1880 (13838 Euro). Weniger gefragt sind die Hausbaujahre 1920 bis 1940 (1186 Euro sowie die Jahre 1940 bis 1980 mit weniger als 1100 Euro/qm.

Die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses im Internet:

www.gutachterausschuss-berlin.de

Quelle Berlin Morgenpost

Liegenschaftsfonds Berlin verkauft ein Top-Objekt nach dem anderen und schon wetteifern die Bieter

Der Liegenschaftsfonds Berlin, gegründet 1991 zum Verkauf landeseigener Immobilien, die das Land Berlin nicht mehr für öffentliche Aufgaben benötigt, peilt nun auch im Jahr 2008 ein neues Rekordergebnis an. Das ist umso beachtenswerter, als das Portfolio des Fonds sehr heterogen ist – so mancher Portfoliomanager hätte wohl längst die Waffen gestreckt. Es reicht von Gewerbeimmobilien, Misch-, Industrie-, Wohn- und Sonderimmobilien bis zu nicht benötigten Kitas oder einer klitzekleinen Fläche in den Ausmaßen eines Gullydeckels mit Strommast. Im Jahr 2007 wurden 594 Immobilien veräußert und an die Landeskasse konnten 280,6 Mio. Euro abgeführt werden. Dabei ergaben 7 dieser Verkäufe 83,1 Mio. Euro. In den ersten vier Monaten des Jahres 2008 konnten bereits 100 Mio. Euro abgeführt und Neugeschäfte in Höhe von 81 Mio. Euro getätigt werden. Liegenschaftsfonds-Geschäftsführer Holger Lippmann ist hoffnungsvoll, dass diese Nachfrage sich im Laufe des Jahres noch steigern wird. Die Käufer der landeseigenen Immobilien verfügen über viel Eigenkapital, sind bei der Finanzierung nicht auf Fremdkapital angewiesen und planen eher mittel- und langfristig, heißt es. Manche Flächen wie die ersten Baugrundstücke am Humboldthafen sind äußerst heiß begehrt. Dabei sollte dieses 6.000 qm große Areal an der südöstlichen Ecke des Hafenbeckens längst verkauft sein. Das entsprechende Bieterverfahren wurde im Herbst 2007 eröffnet. Doch weil sich zwei im Rennen verbliebene Interessenten preislich immer höher schrauben, sei es noch zu keiner Einigung gekommen - Finanzsenator Thilo Sarrazin sieht es wohl mit Freude. Nun wird die endgültige Beurkundung des Verkaufs für Ende des Monats Mai 2008 erwartet.

Dabei sind die Käufe vom Liegenschaftsfonds wahrlich keine Schnäppchen. Zwar muss nach der Landeshaushaltsordnung erst ab einem Verkehrswert von 125.000 Euro die Einwilligung des Abgeordnetenhauses von Berlin eingeholt werden - denn keine Liegenschaft darf unterhalb des Verkehrswertes veräußert werden. Doch wie diese „Cashfresser“, wie das klitzekleine Grundstück mit Strommast nur loswerden? Bei einer Versteigerung wurde das Kunststück vollbracht und der Verkehrswert erreicht, zur Beruhigung von Finanzsenat und Abgeordnetenhaus. Nun wird geprüft, wie dieses Verfahren auch auf andere derartige Immobilien zu übertragen ist.

Die Friedrichstraße oder die Behrenstraße sind ausverkauft, die Portfolios werden immer kleinteiliger. So wurden 2007 mit 61% die meisten Kaufverträge im kleinteiligen Grundstücksgeschäft bis 100 000 Euro abgeschlossen. Der höchste Umsatzanteil wurde in der Kaufpreisspanne 1 Mio. bis 5 Mio. Euro mit 51 Grundstücken erzielt. Gleichwohl haben auch wirklich bemerkenswerte Immobilien neue Besitzer gefunden wie der Admirals-Palast an der Friedrichstraße, die ehemalige Frauenklinik der Charité an der Ziegelstraße oder das Gästehaus des Senats von Berlin im Grunewald. Auch der zehn Hektar große Bauplatz des neuen Domizils des Bundesnachrichtendienstes, das ehemalige Stadion der Weltjugend an der Chausseestraße in Mitte, war einst im Portfolio des Fonds. Jüngstes Verkaufs-Highlight: die wunderschöne Villa Mendel am Kleinen Wannsee. Das 11 000 qm große Wassergrundstück Am Sandwerder 37 ging für etwa 5 Mio. Euro nach noch unbestätigten Quellen an eine Software-Firma. Der Liegenschaftsfonds bestätigt zwar den Verkauf, macht zur Höhe des Verkaufspreises noch keine Angaben.

Dieser Run auf Berlin ist umso bemerkenswerter, als auch dort kein Quadratzentimeter mehr besonders in innerstädtischen Lagen zu Preisen wie noch vor einigen Jahren zu haben ist. „Die Bodenpreise sind erkennbar gestiegen“, sagt Lippmann. Das lässt auch der jüngste Grundstücksmarktbericht unschwer erkennen. Damit jedoch auch Bau-Interessenten aus Berlin mit einem nicht so prall gefüllten Portemonnaie zum Zuge kommen, haben Senat und Liegenschaftsfonds in der Innenstadt Baugrundstücke für private Baugruppen ausgewählt, die nicht nach Gebot, sondern nach dem besseren Baukonzept (Ökologie, Mehrgenerationen etc.) zu einem Festpreis vergeben werden sollen. Das Baulückenmanagement hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bereits vor einiger Zeit ausgefeilt und dem sogar eine eigene Internetseite gewidmet. Allein für ein Areal in der Ackerstraße in der Rosenthaler Vorstadt seien 35 Bewerbungen eingegangen.

Künftig soll in die städtebaulichen Verträge (nach EU-Vergaberecht) zwischen Investor und Land Berlin/Liegenschaftsfonds auch eine Klausel Eingang finden, nach der der Investor sich verpflichten muss, innerhalb eines bestimmten Zeitraums sein Projekt nicht nur zu beginnen, sondern es auch zum Abschluss zu bringen. Berlin ist es auch leid, Baugruben in bester 1A-Lage wie in der City West (Zoofenster) hinter unansehnlichen Bauzäunen über Jahre zu verstecken oder von Investoren leer gezogene Immobilien ihrem Schicksal weiter zu überlassen wie das Schimmelpfennighaus oder das legendäre Zentrum am Zoo, bestehend aus dem Hochhaus Zoobogen, dem Kino Zoo Palast sowie dem niedrigen Langbau Bikinihaus. Dieses Gebäude-Ensemble ist eines der schönsten in Berlin überhaupt und seit 2002 im Besitz der Bayerischen Immobilien/Bayerische Bau und Immobiliengruppe. Diese wollte damals 300 Mio. Euro investieren. Sollte nun der städtebauliche Vertrag mit dem Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf in Kürze endlich unterzeichnet werden, so könnte noch 2008 der Bauantrag gestellt werden, heißt aus München.

Es bleibt eine vage Hoffnung, dass ebenso andere städtebauliche Verträge nach EU-Vergaberecht geprüft werden wie die der Alexanderplatz-Investoren. Ist ein Investor nicht zu zwingen, gegen den Markt zu bauen, so müsste es einer Millionenstadt ebenso unmöglich sein, städtebauliche Brachen einfach nur hinzunehmen - über Jahre. Gilt nicht der Grundsatz „Eigentum verpflichtet“? Bauherren dürften ihre städtebauliche Verantwortung nicht anderen überlassen, ihre Investition war die eigene freie und bewusste Entscheidung ihres Unternehmens, etwas zu unternehmen.

Quelle: DIB, Nr. 166, 16.05.2008

„Eigentümer sind glücklichere Menschen“

Im Eigenheim kann man sich eher aktiv entspannen als in der Mietwohnung – und das setzt Glückshormone frei. Ein Interview mit Professor Peter Richter von der TU Dresden.

Wie wirkt Architektur auf den Menschen? Welchen Einfluss haben Grünflächen? Wo ist der Ruheständler glücklicher – zuhause oder in der betreuten Wohnanlage? Solche Fragen erforscht der Architektur-Psychologe Prof. Dr. Peter Richter.

DAS HAUS: Fühlen wir uns im Eigenheim wirklich wohler als in der gemieteten Immobilie?PROF. RICHTER: Weltweit stellen die Forscher fest: Eigentümer fühlen sich wohler, sind zufriedener und gesünder als Mieter.

Gesünder auch?

Sicher. Eigentümer wählen Aktivitäten, die sie entspannen und Stresshormone abbauen. Gartenarbeit hat zum Beispiel den selben Effekt wie Joggen: Es ist gesund.

Und was macht einen so zufrieden am Hausbesitz?

Zunächst mal haben Eigentümer mehr Fläche zur Verfügung als Mieter. Und sie gestalten ihr Reich individueller, mit Räumen für Erholung und Entspannung: Sauna, Fitnessraum, Spielzimmer, Mal-Atelier. In einer Mietwohnung scheitert dies oft am Vermieter – oder am Platz.

Muss es unbedingt ein Haus sein – reicht eine Wohnung nicht?

Dazu gibt es noch keine Studien. Generell wird die Wohnung im Hochhaus ebenso zufrieden machen, wie das Eigenheim – vorausgesetzt, es gibt Freiräume wie den eigenen Garten im Erdgeschoss. Studien haben ergeben, dass je höher eine Wohnung liegt, der Bewohner seine Freizeit umso häufiger auswärts verbringt. Sobald eine Terrasse mit Blick ins Grüne oder ein Garten zur Verfügung stehen, bleibt er stattdessen lieber daheim.

Freizeit? Eigentümer haben viel mehr zu tun als Mieter.

Immerhin kann jedes Familienmitglied frei wählen, wie es seine Freiräume gestaltet, jeder hat seinen Rückzugsraum. Das alles relativiert den höheren Leistungseinsatz und macht zufrieden. Man schafft sogar noch mehr. Ein positiver Effekt.

Quelle: http://www.haus.de/PH2D/ph2d.htm?snr=10277

Berlin Property a Safe Harbour in Financial Storm

With the recent economic woes keeping many people awake at night, where can investors find a low-risk overseas investment property? In the midst of the financial storm, Berlin is a safe harbour. David Stanley Redfern Limited, the overseas investment property specialists, are now helping investors take advantage of these favourable conditions in the Berlin housing market.

In contrast to other prosperous German cities, low rent and abundant supply of space are drawing companies to Berlin. At the same time urban regeneration efforts have led many neighbourhoods in the former East Berlin to become increasingly fashionable. Jam-packed with cafes, boutiques and a thriving art scene, Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg, and Friedrichshain are now among Berlin's most sought after addresses for young professionals. With over 80 percent of Berlin residents renting, demand for these areas is likely to remain strong, particularly for the lower priced segment of the market.

At the same time, changes in the law have allowed landlords in the city to increase rents up to 20 percent in a three year period. Publicly owned housing stock is increasingly being bought by prominent private investors, including Goldman Sach's and Morgan Stanley's property funds, which is beginning to drive prices up. Savvy investors who get into the market while prices are still low can expect a healthy return on their investment.

To help investors take advantage of the favourable market conditions, David Stanley Redfern is offering a one-bedroom property in trendy Friedrichshain. Built in 1910 and refurbished in 2002, the building boasts historic charm combined with all the modern conveniences. Facing a courtyard, with laminate floors, spacious rooms and modern bathroom fixtures, the 57 square meter apartment is not only attractive but also a sound investment.

Already tenanted with scheduled yearly rent increases, David Stanley Redfern projects a healthy rental yield between 4.2% and 5.8% and expected capital appreciation of 10% as the neighbourhood continues to gentrify.

source: http://www.davidstanleyredfern.com/property-news/germany/berlin-property-safe-harbour-in-financial-storm.php

American Hipsters and Hollywood Stars Invade Berlin

By Kate Connolly, The Observer UK

Posted on October 8, 2007

It's not, is it? Clint Eastwood downing a beer in the Helmut Newton Bar, John Cusack cycling along a cobbled street, Matt Damon strolling through a courtyard of fashion boutiques drawing on a cigarette? Nearly two decades after the fall of the Berlin Wall, the cultural life of the city has suddenly exploded again and is propelling it on its way to becoming the new New York.

Hollywood stars are rapidly discovering the once divided city, lured by its sizzling creativity and raw charm. Brad Pitt and Angelina Jolie are just the latest to have bought a home -- a loft apartment in the trendy district of Mitte in the former communist East Berlin. Tom Cruise is considering the more sedate lakeside area of Wannsee.

Their arrival and that of other celebrities in love with Berlin's grittiness, its disrespect for authority, the lack of paparazzi, even its lax smoking laws, is part of a wider trend -- creative Americans are discovering Berlin.The city is increasingly said to have the edge over New York as an international centre of art and creativity that many say America's cultural capital started to lose 20 years ago, when they began scrubbing the graffiti from the subways."Berlin is like New York City in the 1980s," proclaimed the New York Times.

"Rents are cheap, graffiti is everywhere and the air crackles with a creativity that comes only from a city in transition."New York artists have been moving here in droves, lured by low rents and an 'anything goes' atmosphere. According to Damaso Reyes of the cultural magazine Krax: 'Gone are the days when up-and-coming painters such as Jasper Johns and Robert Rauschenberg could rent a huge loft in Manhattan for just a few hundred dollars a month.'Naturally the art dealers have followed the artists.

A year ago Robert Goff opened a branch of his New York gallery Goff + Rosenthal, citing Berlin's 'energy as a city in which artists can actually afford to live'.The creative atmosphere has snowballed, with more and more artists drawn in. David Krepfle has swapped a loft under the Manhattan Bridge for a leafy street in east Berlin. The move has enabled him to concentrate on his bold paintings rather than on worrying about the bills. Those who have left the US because of the Bush administration's foreign policy see Berlin as a land of exile.Long-term residents of the city who cite high unemployment, empty coffers and smelly drains cannot understand the hype.

But glamour is not what lures the "Amis," as Berliners refer to Americans, rather the lack of it. The makeshift nightclubs in railway stations, lofts and warehouses are an antidote to the slickness of Manhattan or LA.It took Berlin a long time to recognise the value in its creative talent and the extent to which it drives the city whose mayor refers to it as “poor but sexy.”

Some 114,000 people are employed in the creative industry, a rise of 50 per cent in a decade, and Berlin is home to a tenth of all Germany's creative professionals, many of whom filled gaps left by traditional industries.Neither has it taken long for the Berlin buzz to seep through to Hollywood. Studio Babelsberg in Potsdam, which had its heyday in the 1920s, has had admirable success in recent years in drawing in big-name producers attracted not just by government subsidies and an efficiency that enables them to produce to budget, but by Berlin's coolness.Several major productions are currently shooting in Babelsberg, including Tom Cruise's controversial Valkyrie, directed by Bryan Singer, about the July 1944 plot to kill Hitler, while ex-wife Nicole Kidman has just arrived to start filming the adaptation of Bernhard Schlink's novel, The Reader.

"It used to be that producers came to us, but now it's the other way round," a member of a Babelsberg investment team says.The love appears to be mutual. Not since the 1930s, when film directors fled Nazi Germany to find refuge in the US, have Germans been so much in demand in Hollywood. Names of the moment include Marco Kreuzpaintner, Christian Alvart, Sandra Nettelbeck and Florian Henckel von Donnersmarck, creator of the Stasi drama The Lives of OthersGerman gossip magazines, which until a few years ago had little choice but to concentrate on home-grown celebrities, now have a field day with news of who's in town. Jennifer Lopez was spotted in the riverside warehouse nightclub Spindler and Klatt, Norman Mailer was observed -- but not hassled- wandering through the streets, and Robert De Niro was seen eating schnitzel in the elegant Borchardt restaurant.

Pitt and Jolie favour the swish Swiss restaurant Nola's in a converted public convenience in Mitte, while Willem Dafoe is drawn togrittier haunts like Markthalle in rebellious Kreuzberg and Jude Law likes to woo his new flame, 26-year-old model Susan Hoecke, at Shiro i Shiro.British artists are also getting in on the picture. Helping to shape Berlin's creative landscape is the architect David Chipperfield. Berlin is waiting with bated breath for his reworking of the city's historic Museum Island, a World Heritage site, which, cultural chiefs say, will rival the Louvre. The vision is that Chipperfield's glass and steel colonnade-style construction will turn Berlin into nothing less than the "new Paris.

source: http://www.alternet.org/story/64641/

Why Berlin?

Berlin of late has become one of the world’s most exciting capital cities. Forget Paris, New York or London – Berlin is now attracting people from far and wide! The relaxed co-existence of diverse lifestyles, the openness allows newcomers to easily fit in.

Everyone’s welcome here to add his own part to the fabric of this fine town. It’s friendly, safe and easy to get around. Whether for investment or to take up residence

– Berlin is the right place to own property.

Just a few reasons . . .

• Very low living costs & high standard of living
• Excellent public transport system
• One of the world’s safest cities
• Major world art city
• International and tolerant inhabitants
• Relaxed road traffic
• Exciting nightlife
• Many direct flights
• Rated lowest property price of European capitals
• Greenest European capital

Berlin´s Neighborhood Developments by Area - MAP

Berlin's "Social Development Status" by area (Entwicklungsindikator Soziale Stadtentwicklung)

Download a high-res version

Berlin is a huge city, and if you're not familiar with it, it's not always easy to judge what a certain area's "character" might be like. Viewed from the streets, some districts can look quite attractive, but this isn't always a reflection of the social structure behind the fassades. The city government has just released a "Social Development Status Atlas" (Entwicklungsindikator Soziale Stadtentwicklung, pictured right) which provides an easy-to-understand overview of where's hot, and where's not quite so hot

The map colours represent the following status levels:

sehr niedrig (red): very low status
niedrig (orange): low status
mittel (lavender): medium status
hoch / sehr hoch (green): high / very high status

(Grey represent non-residential areas, while non-built up areas such as parkland and forest are white).

The status levels are based on a combination of "social status" and "social dynamic", calculated on the basis of social statistics (income, rent levels, employment situation etc.). Understandably the outer suburbs are mainly green, while the "problem districts" of southern Reinickendorf, Moabit, Wedding, northern Neukölln and parts of Kreuzberg are red.

The inclusion of a "social dynamic" factor in the calculations means, interestingly, that the orange areas are undergoing a positive development from a low level. This is particularly true of southeastern Kreuzberg, which was red on last year's map.

More detailed information is available from the city website here (German only).

source: http://berlin.barwick.de/blog/real-estate-property/berlin-social-development-status-by-area.html