Dienstag, 5. Dezember 2006

Comprar casa nella capitale dell'Est Europa - BERLINO

A Berlino un mercato immobiliare in fermento ma ancora accessible

di Marta Fontolan, da Berlino, novembre 2006
Dopo anni di oscurità, brancolando nel buio in una situazione politica poco chiara, i prezzi delle proprietà berlinesi sono tuttora ancora bassissimi in confronto alle altre metropoli europee. Mentre gli affitti aumentano sempre più velocemente, i prezzi per le proprietà affondano.
Berlino oggi è ancora il luogo più interessante e vantaggioso d’Europa dove comperare casa. Vi sono tuttavia vantaggi e svantaggi nel possedere una casa o un appartamento. Recentemente grandi quantità di capitale provenienti da tutto il mondo vengono versate proprio a Berlino, soprattutto nel settore immobiliare. Dottori di Dublino, avvocati di Londra, artisti da Parigi e investitori da New York. Un inseguimento generale all’acquisto di proprietà nella location più vantaggiosa al centro dell’Europa.
Sì, finalmente il hype berlinese che imperversa da qualche anno su tutti i mezzi di comunicazione, ha raggiunto anche il mercato immobiliare. Dopo l’esplosione e il fallimento del mercato virtuale di internet e soprattutto dopo gli attacchi terroristici dell’11 settembre, tutto il mondo sta versando denaro liquido nell’investimento apparentemente più sicuro: il mattone. Da qualche anno i prezzi degli affitti e delle case sono svettatati, rendendo la vita sempre più difficile a un largo strato di persone. Chi ha la possibilità preferisce investire i suoi soldi in un mutuo, piuttosto che gettarli via ogni mese.
Tuttavia, alla ricerca disperata dell’occasione più vantaggiosa, tra valore e profitto, la capitale di questo movimento sembra essere proprio la Germania. Dall’inizio del nuovo millennio, qui la vita sembra essere più facile che altrove, da un punto di vista economico: buoni impieghi e possibilità di lavoro, poca o nessuna crescita del costo degli immobili. Un decennio fa, furono soprattutto gli investitori irlandesi e britannici, con particolare appetito per le proprietà, a favorire i mercati emergenti dell’Europa centro orientale, come Ucraina, Romania a Bulgaria. Ora la situazione è cambiata. A partire da qualche anno, grandi gruppi d’investitori britannici e americani hanno iniziato ad assicurarsi centinaia, migliaia di appartamenti, strappati alle municipalità tedesche.
Secondo il Forum Mondiale dell’Economia, la Germania è ora considerata la quinta economia più competitiva nel mondo. Assumendo che in Germania la qualità della vita è nettamente migliorata negli ultimi anni, e che Berlino sembra essere diventata la nuova metropoli europea dell’arte, la moda e il design, gli appartamenti berlinesi, in determinato quartieri considerati particolarmente trendy dagli stranieri, hanno aumentano il loro valore sul mercato del 20%. Per la prima volta dopo la seconda guerra mondiale.
L’origine degli affitti un tempo così economici è da ricercare nella politica socialista della ex-DDR, in cui l’affitto, una volta ottenuto l’appartamento, risultava qualcosa di formale, come una tassa da pagare allo Stato. Caduto il Muro, con la città e il governo in subbuglio, per lungo tempo gli affitti degli appartamenti nella parte orientale di Berlino, un tempo socialista, rimasero irrisori, favorendo anche l’arrivo di artisti internazionali. Molti degli edifici tuttora non si trovano in un buono stato e necessitano di lavori, ma questa decadenza, questo aspetto rovinato, sgarruppato, favorisce sicuramente lo charme, l’atmosfera e il sentimento di ostalgie di questa città.
Camminando per Berlino si respira la storia. Camminare tra le rovine, tra palazzi decadenti che portano ancora sulle loro facciate le ferite di guerre, le sparatorie e i bombardamenti, influenza l’immaginazione. Berlino è nel nostro immaginario poetico la città sfigurata dalla guerra e dalla divisione interna di una nazione. Qui la disoccupazione rimane tristemente ancora alta, con cifre che toccano il 17.5%, conferendo a Berlino la potenza economica pari a quella di una piccola città della Germania occidentale, come Dortmund. Ma alcuni fattori positivi contribuiscono alla crescita di Berlino anche a livello economico: la creazione di un nuovo aeroporto internazionale da inaugurare nei prossimi decenni, l’interesse e l’attenzione dei media internazionali per una Berlino eletta centro di cultura e della vita notturna. La qualità della vita a Berlino è molto alta rispetto alle altre capitali europee, spesso ammalate di stress e violenza. E' ancora un’isola felice in Germania.
A tutto ciò bisogna aggiungete dei prezzi incredibilmente competitivi: gli appartamenti negli Altbau, le vecchie costruzioni in buono stato (termine che qualifica gli edifici costruiti prima della seconda guerra mondiale), e in quartieri gradevoli e attraenti costano circa 2,200 euro/m2. A Barcellona i prezzi si aggirano sui 5,000 euro/m2. A Dublino 4,500 euro/m2. Ciò conferma che la situazione di Berlino è realmente un’eccezione, dovuto alla sua storia veramente eccezionale. Inoltre, sembra che le costruzioni tedesche siano di una qualità e di uno standard superiori a quelle spagnole o inglesi. Negli Altbau berlinesi le camere sono più spaziose e i soffitti più alti, ricordano le case comunali sovietiche con una grande cucina, un corridoio e svariate stanze, entro le quali abitavano numerose famiglie.
La domanda cruciale oggi è questa: dove sta andando il mercato? Tutti sembrano essere d’accordo sull’idea che i prezzi continueranno a salire anche nei prossimi anni. Helena Gura, un’agente immobiliare attiva nel quartiere giovane e trendy di Prenzlauer Berg, è sicura che la domanda continuerà ad aumentare. E' convinta che grazie alla ripresa economica della Germania il capitale, e il denaro liquido, continueranno a fluire nel settore immobiliare sia nel 2007 che nel 2008. Un aumento cospicuo dei prezzi è previsto per l’inizio del 2009.
Anche due anni fa era previsto un aumento della domanda e un conseguente aumento del valore degli appartamenti e del loro prezzo. C’è stato, ma è stato così minimo, che quasi neanche si è notato. Se i tassi d’interesse per i prestiti saliranno sopra il 5.5% sarà molto probabile una diminuzione della richiesta. Un'amica francese, Cécile, che aspetto un bambino e che ormai con il suo compagno tedesco si è stabilita a Berlino, vorrebbe comperare una casa. Ma mi ha confessato che i tassi d’interesse per un mutuo sono già così alti che alla fine non le converrebbe investire nell’acquisto di un immobile.
Helena Gura ribatte che i prezzi sono stabilmente aumentati per oltre un anno e mezzo. E che se si osservano i cicli, le varie fasi subite dalle proprietà a partire dal 1950 si nota che i cicli dei prezzi rimangono stabili per circa 5-6 anni. Secondo gli oscuri, ma ragionati calcoli di Frau Gura, un costante aumento dei prezzi durerà ancora tre o quattro anni. Gli architetti sono tutti concordi nell’affermare che nell’acquisto di una proprietà nell’ex capitale della DDR il fattore più importante, e decisivo, è proprio la location. Ci sono molte proprietà libere sul mercato, ma la maggior parte si trovano in luoghi sbagliati. Ci sono aree molto richieste, soprattutto dagli stranieri, come Prenzlauer Berg, Mitte, Kreuzberg e Friedrichshain, nelle quali i prezzi continuano ad aumentare, soprattutto per quanto riguarda gli affitti.
Prenzlauer Berg, Berlino Est, sembra essere la zona più desiderata, più amata e richiesta. Ciò non accade nella parte occidentale di Berlino, forse perché i media, soprattutto quelli stranieri, focalizzano la loro attenzione sulle zone più cool della Berlino ex socialista. Recentemente un'amica ha comperato una casa a Kollwitzplatz, una deliziosa zona di Prenzlauer Berg: 110m2 per 230,000 euro.
La famiglia Stern, invece, disponendo di una grande quantità di capitale e di un altrettanto alta possibilità di prestito presso le banche, ha deciso di acquistare un terreno sul quale costruire un edificio intero. Loro pensano in grande: avrebbero voluto vivere nello stesso edificio con tutti i loro amici e parenti. Poco prima di firmare il contratto hanno scoperto che il terreno nascondeva elementi chimici tossici e aveva bisogno di essere bonificato. L'operazione sarebbe durata molti anni e sarebbe costata un'ingente quantità di denaro. Per fortuna gli Stern si sono fermati in tempo e hanno scelto una grande mansarda sotto la torre della televisione, ad Alexander Platz.
Se quindi sperate di fare un buon investimento comperando un appartamento a Berlino e rivendendolo nei prossimi anni, questa non è la città, o il mercato immobiliare che fa per voi. Ma se avete pazienza e siete disposti ad aspettare almeno dieci anni, potrebbe rivelarsi un investimento vantaggioso!

Data di pubblicazione: 05/12/2006 - ore 02.01

Keine Kommentare: